울산 개인회생 가이드

주택담보대출이 있는 개인회생 | 집을 지키며 무담보만 조정

2026년 9월 8일 · 2026년 기준 작성 · 매월 검수

집이 있는 채무자가 가장 두려워하는 것은 “신청하면 집을 잃는가”입니다. 개인회생은 재산을 처분하는 절차가 아니므로 집을 유지한 채 진행하는 것이 원칙입니다. 다만 조건이 있습니다.

담보 채무는 조정 대상 밖입니다

주택담보대출 채권자는 별제권을 가집니다. 담보물에서 우선 변제받을 권리라, 개인회생 변제계획의 조정을 받지 않고 별도로 존속합니다. 즉 개인회생으로 정리되는 것은 카드빚·신용대출 같은 무담보 채무이고, 주담대는 계속 원리금을 내야 합니다.

그래서 이 유형의 핵심 질문은 이렇게 바뀝니다. 주담대 원리금을 계속 낼 수 있는가. 낼 수 있다면 집을 지키면서 나머지를 정리하는 그림이 성립합니다.

집을 지킨다고 부담이 없는 것은 아닙니다. 청산가치 산정에서 시세에서 담보 채무를 뺀 순가치가 재산으로 잡히기 때문입니다. 순가치가 크면 3년 변제 총액이 그 금액을 넘어야 해서 변제금이 올라가거나 기간이 늘어납니다.

반대로 담보 잔액이 시세에 가까우면 순가치가 작아 영향이 제한적입니다. 시세 자료를 정확히 제출하는 것이 곧 변제금 관리입니다. 계산 구조는 청산가치 보장 원칙과 변제금 계산법에서 확인하세요.

세 조건 중 하나라도 무너지면 집을 정리하고 주거비를 낮추는 편이 전체 계획에 유리할 수 있습니다. 감정이 아니라 숫자로 판단해야 하는 대목입니다.

등기부등본, 주담대 잔액증명, 최근 시세 자료(공시가격·실거래가·중개 시세)를 준비합니다. 시세는 하나만 제출하기보다 근거를 여럿 제시하는 편이 평가가 합리적으로 이뤄집니다. 접수 직전에 명의를 옮기는 행위는 부인 대상이 되므로 절대 피해야 합니다.

근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조(별제권)·제614조(청산가치 보장) · 확인일 2026.8

신청은 가능하지만 담보권자는 별제권으로 경매를 진행할 수 있습니다. 연체가 길어질수록 집을 지키기 어려워지므로 시급한 사안입니다.

순가치와 주거비를 함께 계산해 판단합니다. 다만 접수 직전의 처분은 경위 소명이 필요하므로, 매도를 결정했다면 시세와 자금 사용처 기록을 남겨 두세요.

본인 지분만 재산으로 잡힙니다. 등기부상 지분 비율과 취득 자금의 출처 자료를 준비하면 평가가 명확해집니다.

임대보증금 반환 의무는 채무로, 주택은 재산으로 각각 잡힙니다. 둘을 상계해 순가치를 산정하므로 계약서와 잔액 자료가 모두 필요합니다.

그것이 이 구조의 기본형입니다. 담보 채무는 별제권으로 계속 상환하고, 무담보 채무만 변제계획에 넣어 조정합니다.

평가 시점의 자료를 기준으로 판단합니다. 하락기라면 최근 실거래가를 근거로 제시하는 편이 순가치를 과대평가받지 않는 방법입니다.

재산 변동이므로 법원에 알리고 진행해야 합니다. 임의로 처분해 대금을 쓰면 절차가 위태로워질 수 있습니다.

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