개인회생을 준비하며 가장 지키고 싶은 재산은 대개 사는 집, 그리고 보증금입니다. 결론부터 보면 개인회생은 재산을 강제로 처분하는 절차가 아니어서, 보증금과 집은 청산가치라는 숫자로 변제계획에 반영되는 방식으로 다뤄집니다.
전세·월세 보증금: 숫자로 반영
임차보증금은 재산이므로 청산가치 산정에 들어갑니다. 다만 전액이 그대로 잡히는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제금에 해당하는 부분은 압류가 금지되는 면제재산으로 제외될 수 있어, 지역·보증금 규모에 따라 실제 반영액이 달라집니다.
유형별 처리 한눈에 보기
자가 주택: 지킬 수 있지만 변제금이 달라집니다
집을 팔아야 절차가 진행되는 것은 아닙니다. 다만 시세에서 담보대출을 뺀 순가치만큼 총 변제액이 올라가므로, 순가치가 큰 집이라면 개인회생의 실익 계산이 달라집니다. 반대로 담보대출이 시세에 가까우면 반영액이 작아 부담 변화도 적습니다. 이 계산 구조는 변제금 계산법의 청산가치 부분과 이어집니다.
이사·보증금 반환이 겹치면
변제 기간 중 이사로 보증금이 오가는 경우, 재산 변동으로 신고 대상이 됩니다. 보증금을 받아 임의로 쓰면 문제가 되므로, 이사 계획이 있다면 미리 법원·대리인과 처리 순서를 정리하세요. 제도 선택 자체가 고민이라면 파산과 회생 비교도 참고가 됩니다.
가상 사례로 보는 보증금 계산
※ 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 사례 A. 월세 보증금 1,500만 원에 거주하는 1인 가구. 거주 지역의 소액임차인 최우선변제 기준에 들어간다면 보증금의 상당 부분이 면제재산 범위로 보호되어 청산가치 반영액이 크게 줄어듭니다. 변제금에 미치는 영향은 미미한 수준으로 정리되는 경우가 많습니다. 사례 B. 전세 보증금 1억 2천만 원의 3인 가구. 최우선변제 범위를 훌쩍 넘는 금액이므로 초과분이 청산가치에 잡히고, 3년 가용소득 변제 총액이 그보다 적다면 기간 연장이나 변제금 증액으로 하한선을 맞추게 됩니다. 같은 “세입자”라도 보증금 규모에 따라 절차의 그림이 완전히 달라지는 셈입니다.
그래서 준비 단계의 순서는 이렇게 됩니다. ① 임대차계약서와 확정일자 확인 → ② 거주 지역·계약 시점 기준 최우선변제 금액 확인 → ③ 보증금에서 보호 범위를 뺀 초과분 계산 → ④ 그 숫자를 청산가치에 넣고 변제 총액과 비교. 이 계산을 접수 전에 해보면 내 사건의 변제금 하한이 어디쯤인지 미리 보입니다.
근거: 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) · 채무자회생법 제580조 · 확인일 2026.8
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